bilindustrien

Avhendingsloven, som regulerer omsetningen av bruktboliger i Norge, ble vedtatt i 1992.

Siden den gang har mye skjedd.

Antall omsetninger og verdien av disse har økt betydelig, og det har blitt mer vanlig for forbrukere å kjøpe og selge fast eiendom mange ganger i løpet av livet.

Men én ting er som før: boligkjøpet er en tung, privatøkonomisk beslutning; for mange den viktigste økonomiske beslutningen i livet.

- Loven overmoden for revisjon
Og det blir ikke lettere av at det oppstår konflikter med selger i etterkant. Ifølge tall fra Help Forsikring reklamerer én av fire kjøpere som har tegnet boligkjøperforsikring til selger/eierskifteforsikringsselskap etter kjøp av bolig etter avhendingsloven.

- At én av fire kjøpere reklamerer, er mye. Avhendingsloven er overmoden for revisjon, sier Carl O. Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF), til Hegnar.no.

Geving sendte i forrige uke et brev til justisminister Anders Anundsen.

- Målet er å få forsert prosessen, og få nedsatt et lovutvalg, fortsetter NEF-direktøren.

- Avhendingsloven ble i sin tid laget for å dempe konfliktnivået, men med tiden har den virket mot sin hensikt, fordi den med alle sine generalklausuler gir et stort rom for tolkning — og et marked for profesjonell tvisteløsning, forklarer Geving.

Han er én av tre fra NEF som gjennom det siste året har sittet i en arbeidsgruppe sammen med takstbransjen (NITO Takst og Norges Takseringsforbund).

Gruppen har utarbeidet et notat som setter fingeren på de største svakhetene i avhendingsloven, og hvordan disse kan rettes opp.

- Vi har sammenfallende oppfatning av hvor skoen trykker. Generalklausuler gjør det vanskelig for kjøper og selger å forstå hvilke rettigheter og plikter de har, og vurderingene overlates i stedet til skjønn, heter det i notatet.

Fem punkter som skaper strid
De konkrete retningslinjene for hvordan dette skjønnet skal utøves er få.

- Det kan være vanskelig å avgjøre hvorvidt en feil ved en eiendom utgjør en mangel i rettslig forstand, uten inngående kunnskap om rettspraksis.

- Dette kan igjen føre til at kjøper og selger i den enkelte sak spekulerer og argumenterer for hva som ligger i disse vurderingskriteriene, og det gir grobunn for tvister, skriver arbeidsgruppen videre.

Gruppen trekker frem de fem av avhendingslovens generalklausuler som gir størst rom for skjønn, og dermed oftest blir gjenstand for tvister mellom kjøper og selger.

• § 4-19, 1. ledd om reklamasjon «innen rimeleg tid etter å ha oppdaga eller burde ha oppdaga» forholdet.
• § 3-7 (manglande opplysning om eigedomen) «Opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få.»
• §§ 3-7 og 3-8 (innvirkningskriteriet): Dette gjelder «berre dersom ein kan gå ut i fra at opplysningen har verka inn på avtala».
• § 3-9, 2. punktum om at eiendommen har en mangel hvis den er i «vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut fra kjøpesummen og tilhøva elles».
• § 4-3 og 5-3 om heving ved «vesentleg avtalebrot».

Selger med ansvarsfraskrivelse
De fleste bruktboligsalg (og mange nyboligsalg) i Norge i dag skjer med en generell ansvarsfraskrivelse, etter den såkalte «as is»-klausulen (§ 3-9, 2. punktum).

Er en eiendom solgt «as is», kan den i prinsippet ikke være mangelfull ettersom enhver tilstand vil være kontraktsmessig.

- Det er gode grunner til å selge med «as is»-klausul. Uten den ville antallet konflikter vært enda større. Problemet er at selgeres opplysningsplikt er for uklar og at kjøpere ikke forstår hva som kreves av undersøkelser for å avdekke kostnadsbomber.

Dette gir ifølge NEF-direktør Geving (bildet) et stort rom for konflikter.

- Hadde «as is» vært hovedregelen, kombinert med en utvidet opplysningsplikt for selger og en teknisk tilstandsrapport kjøper må sette seg inn i, hadde konfliktnivået blitt dempet betydelig, sier han.

- Et boligkjøp er mye basert på følelser. Du står gjerne i kø på visning, er med i en opphetet budrunde og kjøper uten å ha lest en tilstandsrapport. Da kan du fort bli overrasket i etterkant av at behovet for utbedring er større enn du har tatt høyde for, føyer Geving til.

- Vend blikket mot Danmark
En undersøkelse Forbrukerrådet presenterte i fjor sommer viste at nesten én av to bød på boliger uten å ha lest alt av salgsdokumenter i forkant.

- Boligkjøperne er for sløve. Loven må få nye krav som tydeliggjør og sørger for skjerping og en bedre veiledning i partenes rettigheter og plikter i en boligtransaksjon, sier Geving.

Han mener det kan være nyttig å se nærmere på hva danskene har gjort.

- Der fungerer systemet slik at selger enten selger basert på vanlig mangelsansvar eller en grundig utført tilstandsrapport. I sistnevnte tilfelle må selger tilby kjøper å dele kostnadene ved en felles eierskifteforsikring.

- Dermed vil selger være uten alminnelig mangelsansvar når transaksjonen gjøres, mens forsikringsselskapet erstatter kjøpers tap, eller evt. kan regresse takstmannen hvis denne ikke oppfyller sin del av jobben, forklarer NEF-direktøren.

Les også: Solgte boligen — så dukket det opp en SMS med et høyere bud

- Kan ikke løse all verdens problemer
Men som det er med lovarbeider: ting tar tid.

- Målet er selvsagt å få på plass en revidert lov så fort som mulig. Vi håper at justisministeren tar raskt tak i saken, definerer et mandat og nedsetter et utvalg i løpet av året. Vi tror på bred forståelse for et slikt arbeid blant stortingspartier og aktører rundt bolighandelen, sier Geving.

Er den reviderte loven på plass før 2020?

- Ja, så lenge kan ikke samfunnet vente på nødvendige forbedringer av et lovverk som berører så mange, svarer NEF-direktøren.

NEFs og arbeidsgruppens forslag til justisministeren er at lovarbeidet bør begrenses til de punktene hvor skoen trykker mest. De ser for seg en tidseffektiv revisjon av avhendingsloven, ikke et altomfattende utvalgsmandat som skal ta for seg all regulering rundt boligomsetningen.

- Hvis en skal gå i dybden og løse all verdens problemer, blir det altfor krevende og vil ta unødvendig lang tid, forklarer Geving.

Han påpeker avslutningsvis at det såkalte bransjeinitiativet til en teknisk tilstandsrapport er i ferd med å bli satt ut i livet.

Eiendom Norge trakk seg før jul fra avtalen med takstorganisasjonene, med den begrunnelse at rapporten disse har jobbet med de siste to årene ikke kan gjøres obligatorisk.

Dog stiller Eiendom Norge seg bak arbeidet med å innføre tilstandsvurdering som bransjestandard.

- En lovmessig gjennomgang av spørsmålet, og en mer konsistent og varig regulering av teknisk tilstandsvurdering vil være et viktig element for å trygge bolighandelen, slik vi ser det, sier Geving.

- Skremmende lav rettssikkerhet
Boliger omsettes for milliarder hvert år, og for mange er boligkjøpet den viktigste privatøkonomiske beslutningen i livet. Hva synes du om at boligkjøperes og -selgeres rettssikkerhet er så dårlig ivaretatt?

- Det er ganske skremmende. Et boligkjøp burde ikke være så risikofylt som det er, svarer NEF-direktøren.

- Men nå virker det som at de fleste aktører — meglerbransjen, takstbransjen, advokater, forsikringsselskaper, politikere og forbrukere — tar innover seg at bolighandelen ikke er trygg nok. Den allmenne oppfatningen er at det er på tide å gjøre noe, og dette prøver vi å bidra til nå, fortsetter han.

Har dere gjort dere noen tanker om hvor mye antallet boligtvister kan reduseres med en revidert avhendingslov?

- Når boligkjøperforsikringsselskapet Help Forsikring sier at én av fire av deres kunder kommer i konflikt, tror vi det er ganske overførbart, ettersom de har en ganske stor andel av markedet.

- På den annen side sier eierskifteforsikringsselskapet Protector Forsikring at én av fem av deres kunder er i konflikt. Tallet er uansett høyt, svarer Geving.

Han peker videre på at Protector gir boligselgere 20 prosent rabatt der boligsalgsrapporter er utbredt, fordi konfliktnivået da går ned.

- En lovrevisjon kan redusere konfliktpotensialet langt utover dette. Det er ikke mulig å gi sikre anslag, men med erfaringen fra dagens rettstilstand i Norge og erfaringen fra Danmark er det ikke usannsynlig at antall konflikter blir mer enn halvert, avslutter Geving overfor Hegnar.no.